PLAIDOYER pour favoriser l’investissement citoyen au service des personnes âgées dépendantes

– SYNTHESE – Révision Novembre 2024

Un enjeu sociétal majeur

La crise sanitaire de la Covid et l’affaire Orpéa ont mis l’accent sur l’urgence d’agir pour une meilleure prise en charge des personnes âgées dépendantes.Alors que les besoins augmentent, il est urgent de conjuguer objectifs chiffrés et démarche qualité.

Mobiliser l’ensemble des parties prenantes (constructeur-promoteur, exploitant, épargnants- investisseurs, instances publiques) nécessite de s’appuyer sur une vision objective de la situation, de responsabiliser les acteurs concernés et de sécuriser le modèle économique en rééquilibrant les rapports de forces entre acteurs, à l’aide d’une législation adaptée.

Engagée dans une démarche de transparence, l’Ascop-Ehpad s’emploie à dénoncer les montages complexes et certaines pratiques délétères d’opérateurs privés ainsi que les manquements des pouvoirs publics, qui les laissent agir en toute impunité, faute de moyens, de coordination… et de volonté politique !

Assainir les relations entre investisseurs et opérateurs constitue un préalable

Comme le souligne le rapport sénatorial du 12 juillet 2022 consacré aux contrôles des Ehpad: « La constitution de groupes multi-gestionnaires dans le secteur privé lucratif, – mais également dans le secteur privé non lucratif – est une caractéristique centrale des restructurations constatées dans le secteur des Ehpad depuis plus de 20 ans. ».

Cette concentration a conduit à la recherche de rendements très élevés induisant des dérives dont sont victimes, d’une part, les résidents (Cf. « l’affaire Orpéa ») et, d’autre part, les petits épargnants-investisseurs qui assurent le financement des hébergements médicalisés (Cf. l’émission Cash investigation « Ehpad : l’heure des comptes », concernant notamment DomusVi).

Ces graves dérives affectent directement la qualité de la prise en charge des personnes âgées dépendantes

L’expérience des particuliers qui investissent dans des chambres d’ehpad

Pour les épargnants, acheter une chambre dans un Ehpad permet de réaliser un investissement financier pour sécuriser leur propre retraite, tout en participant activement à l’amélioration de la qualité de vie de nos concitoyens de plus de 75 ans.

Tous ont décidé d’opter pour un investissement non spéculatif, encouragé par l’État à l’aide d’un dispositif fiscal incitatif. Or, depuis quelques années, beaucoup voient leur capital menacé par des promoteurs et exploitants de résidences.

En effet, ils se retrouvent démunis lorsque l’exploitant de la chambre meublée dont ils sont propriétaires décide de baisser unilatéralement le loyer de 25 à 40 %, voire de quitter les lieux pour exploiter un autre établissement.

Dans ce dernier cas, le bâtiment est abandonné et perd une grande partie de sa valeur puisqu’il ne peut être exploité par un tiers, faute d’autorisation d’exploitation, ni être affecté à un autre usage du fait de sa spécificité. Cette décision unilatérale intervient généralement en fin de bail (après 9 ans) et donc bien avant la fin du cycle fiscal (20 ans), et de la fin du prêt souvent contracté pour acquérir le bien (15 ou 20 ans).

Pour comprendre la stratégie déployée par les promoteurs et les exploitants à l’origine de ces ventes, il faut savoir que les acquéreurs ne sont pas informés à l’origine du risque lié au départ de l’exploitant à l’issue du bail, qui part avec les droits d’exploitation.

Ils ne choisissent pas non plus leur syndic au départ. En effet, celui-ci est généralement un syndic « maison » proposé gratuitement par l’exploitant, ce qui signifie qu’il lui est largement inféodé ! Ainsi, de nombreux cas existent où, pour être en mesure de justifier l’abandon d’une exploitation, l’exploitant peut laisser sciemment celle-ci se dégrader au détriment du confort et de la sécurité des résidents, en n’effectuant pas les travaux à sa charge.Ensuite, la construction d’un Ehpad plus moderne, plus vaste et mieux conçu, est présentée à l’agence régionale de santé (ARS) comme une bonne solution. Celle-ci procède alors au transfert de l’autorisation d’exploitation des lits, sans effectuer le bilan de la gestion du bien abandonné et sans consulter les copropriétaires floués.

Il en résulte des bâtiments fantômes, dans des zones géographiques souvent peu attractives. Les épargnants qui ont financé ces établissements perdent leurs revenus locatifs et la quasi-totalité ou la totalité de leur capital, doivent rembourser la TVA dont ils étaient exonérés, et souvent doivent continuer à rembourser leur emprunt. Ainsi, l’investissement « sans souci » destiné à sécuriser sa propre retraite devient un piège catastrophique.

L’urgence de lutter contre ces dérives dans l’intérêt général

L’Ascop-Ehpad est mobilisée depuis 2010 auprès des épargnants victimes de grands opérateurs privés. Elle représente et se nourrit des témoignages de plus de 4.250 adhérents présents dans plus de 500 tous opérateurs confondus sur tout le territoire national.

En sa qualité de lanceur d’alerte, l’association souligne la situation intenable qui met en péril l’investissement citoyen au service des personnes âgées dépendantes et élabore des solutions d’intérêt général pour participer au développement d’une « silver économie » citoyenne, éthique et responsable.
Ainsi, l’Ascop-Ehpad soumet quatre grandes propositions visant à une meilleure régulation économique du secteur et à une sécurisation des investissements privés.Synthèse des solutions pour préserver et sécuriser l’investissement citoyen au bénéfice de nos aînés

Proposition n° 1
Homologuer les projets de construction ou de rénovation des Ehpad commercialisés auprès des petits épargnants.

Proposition n° 2
Mettre en cohérence la durée des baux commerciaux avec la durée des droits d’exploitation accordés à l’exploitant avec une clause d’évolution des loyers basée sur le PPH.

Proposition n° 3
Assurer un meilleur encadrement des procédures de transfert d’autorisation d’exploitation dans une démarche de responsabilisation des acteurs et de développement durable

Proposition n° 4
Organiser un mécanisme d’indemnisation des copropriétaires en cas de départ ou de défaillance des exploitants par la création d’un fonds de solidarité (et/ou d’une garantie financière) et par la mise en place d’une expertise contradictoire et exécutoire. Le fonds de solidarité sera abondé de façon équitable par l’exploitant et par les copropriétaires en proportion du loyer perçu.